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Eigentumsübertragung an einem Grundstück
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Aufgabe:
Nennen und erläutern Sie die Voraussetzungen der Eigentumsübertragung an einem Grundstück unter Erwähnung aller erforderlichen grundbuchrechtlichen Vorschriften.
Lösung:
Voraussetzungen der Eigentumsübertragung an einem Grundstück:
I. Einigung (§ 873) in der Form des § 925 (= Auflassung)
1. Einigung (§ 873) = dinglicher Vertrag (für den §§ 104 ff gelten; nicht aber die §§ 241 ff., da deren Anwendung nicht mit dem numerus clausus des Sachenrechts vereinbar, BGH DB 1965, 660).
2. Formerfordernis = (§ 925; d.h. Einigung des Veräußerers und Erwerbers nach § 873 (sog. Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle (Notar) erklärt werden.
USD: Eine Stellvertretung ist zulässig (Soergel-Baur § 925 RN 26). Es ist auch eine Vertretung durch Vertreter ohne Vertretungsmacht möglich, wobei das Geschäft durch Genehmigung des Vertretenen wirksam wird, § 177 I BGB.
An sich ist nur Anwesenheit vor dem Notar erforderlich, nicht Schriftlichkeit oder Beurkundung. i.d.R. werden die Erklärungen aber wegen § 873 II beurkundet. Außerdem beinhaltet die Beurkundung die nach § 29 GBO erforderliche Beglaubigung.
II. Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch (§ 873).
Voraussetzungen für Grundbucheintragung (§§-Kette: 13, 19 (20), 29, 39 GBO).
1. Antrag (§ 13 GBO). Antragsberechtigt ist jeder, dessen Recht durch die Verfügung betroffen ist.
2. Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) des durch die Verfügung Belasteten.
Beachte:
Es unterliegt keinem Zweifel, dass in der Eintragungsbewilligung (Auflassungserklärung) eines Grundstückseigentümers zugleich seine Einwilligung liegt, dass der Erwerber, bevor er als Eigentümer eingetragen wird, das Grundstück weiter auflässt (RGZ 89, 152, 157; 135, 378, 382).
3. Formerfordernis (§ 29 GBO)
4. Voreintragung des Betroffenen A (§ 39 GBO)
III. Einigsein
In der Praxis wird die Auflassung schon wegen §§ 20, 29, GBO praktisch immer beurkundet. Deswegen ist die Einigung wegen § 873 II meistens unwiderruflich;
IV. Berechtigung des Verfügenden
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